안녕하세요 이꼬마입니다.
이번에 소개해드릴 내용은 특례보금자리론입니다.
1. 특례보금자리론이란?
특례보금자리론이란 일반형 안심전환대출과 적격대출을 통합한 것으로 1주택자,무주택자를 위한 보금자리론입니다. 정부는 글로벌 통화긴축에 따른 시장금리 상승으로 가계부채 상환부담이 크게 증가하고 있어 서민, 실수요자 부담경감 확대가 필요하다는 입장입니다. 안심전환대출과 적격대출을 보금자리론에 통합하여 특례보금자리론을 1년간 한시적으로 운영한다고 합니다.
가파른 금리인상과 부동산 규제 등으로 주택경기 침체가와 부동산 가격이 많이 떨어진 상태입니다. 심지어 작년 서울 아파트 거래건수는 4만 건이 훨씬 넘어가지만 올해는 1만 2000건으로 작년 대비 부동산 거래가 거의 이루어지지 않기 때문에 대출조건을 완화한 특례보금자리론을 만들어 부동산 경기를 활성화하려는 제도입니다.
2. 이전 모기지와 특례보금자리론 비교
이전 모기지 상품과 특례보금자리론 비교입니다. 기존엔 우대형 안심, 보금자리론, 적격대출 주택 가격 각 6억 원, 6억 원, 9억 원 이하일 때만 가능했지만 이번에 개편한 특례보금자리론은 9억 원 이하의 주택에서 대출이 가능합니다.
대출한도 또한 3억 6천만 원에서 5억 원이였지만 한도 5억 원까지 대폭 상향하였습니다. 소득 한도는 기존 1억 원, 7천만 원이었지만 이번 특례보금자리론은 소득한도를 따로 보지 않습니다. 소득이 없어도 5억원까지 대출을 해준다는 이야기입니다.
금리도 기존 상품은 3.8 ~ 6.91%(변동금리로 현재는 더 상향되었음)이지만 개편은 단일금리 산정체계로 우대 적용까지 된다고 합니다. 정부는 적정금리 6% 대비 약 1.7~2% 낮은 금리를 제공한다고 합니다. 예정금리는 4%라고 생각하시면 될 것 같습니다.
이번 특례보금자리론은 무주택자 또는 1 주택자로 제한되며 무주택자가 신규로 주택을 매입, 1 주택자가 주택을 추가로 매입하는 경우,2 주택자지만 신규주택을 제외한 기존 주택을 2년 이에 파는 조건일 경우 대상이 됩니다.
금융위원회는 "시장금리 상승에 대출금리가 약 6개월 시차를 두고 반영되는 점을 감안하면 점진적으로 증가할 수요를 충족할 수 있을 것" 이라며 "신규 구매·대환·보전용 대출 구별 없는 금리체계를 통해 기존에 제기된 형평성 문제를 해소할 것으로 보인다"라고 발표하였습니다.
3. LTV, DTI, DSR의 정의
LTV란 Loan To Value ratio의 약자이며 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 뜻합니다.
[예시] 주택 담보 대출비율이 50%일 때, 5억짜리 주택을 담보로 빌릴 수 있는 최대 금액은 2억 5천만 원이 됩니다.
DTI란 Debt To Income의 약자이며 총부채상환비율을 뜻합니다. 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 금융기관이 대출금액을 산정할 때 상환능력을 확인하기 위하여 이용됩니다.
[예시] 연간 소득이 5천만 원일 때 DTI를 50%일 때, 총부채의 연간 원리금 상환액이 2500만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한합니다. DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득으로 계산합니다.
소득신고를 적게 한 자영업자나 소득이 없는 은퇴자의 경우 불리하게 적용됩니다. DTI는 연간 소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율이기 때문에 대출 기간을 늘릴 시 연간 원리금 상환액이 감소하므로 대출한도를 더 늘릴 수 있습니다.
DSR이란 Debt Service Ratio의 약자이며 총부채원리금상환비율을 뜻합니다. 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채입니다. DSR은 주택담보대출의 원리금뿐만이 아닌 신용대출, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 기준이 더 까다롭습니다.
[계산방법] DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득으로 계산합니다.
4. 결론
이번 정부가 새로운 모기지를 발표하여 최고 연 8%에 육박하는 고금리 주택담보대출로 힘들었던 서민들은 조금의 여유를 찾을 거 같습니다.
하지만 특례보금자리론에 대한 부정적인 반응도 있습니다. 집값 하락 추세가 심하며, 금리도 예전에 비해 크게 오른 상황에 무리한 대출을 유도하는 것이라 일각에서 이야기하며 주택시장은 침체가 심하며 여전히 금리가 비싼 상황에 빚내서 집사라는 것이냐며 반대의 의견을 내세웠습니다.
작년까지 급등한 부동산 가격이 하락하여 제자리를 찾아가고 있는데 정책으로 인해 다시 집값이 급등할까 일각에선 걱정하고 있습니다. 하지만 실질적인 서민들을 위해 꼭 필요한 제도라고 생각하며 악용하는 사례가 없길 바라겠습니다.
이상 특례보금자리론에 대한 설명이었습니다.
다음에 좋은 정보로 또 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
이꼬마 배상
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