이번에 소개해드릴 정보는 전세사기 예방, 방지입니다.
필자는 직장 생활하면서 2020년도에 공인중개사 취득으로 전문성 있으며 내용을 쉽고 간단하게 요약해 보았습니다.
우리나라 주택의 임대 형태는 크게 월세, 전세가 있습니다. 월세는 보증금이 큰 편이 아니라 집주인이 보증금 미지급 시 나라에서 보전해주는 우선변제권으로 어느 정도 보호받을 수 있습니다.
하지만 전세 같은 경우 나라에서 보호해주는 금액이 크지 않아 집주인이 보증금 미반환 걱정을 하게 됩니다. 심심찮게 뉴스를 통해서 전세사기를 보셨을 겁니다.
전세 사기란 집주인이 권리관계를 이용해 보증금을 미반환 한 채 도망가는 것인데 소송을 통해 받으려 해도 선순위가 아니면 받기 쉽지 않으며 일반인들에겐 너무나도 큰 금액이기 때문에 장기간 걸리는 소송을 버티는 것은 쉽지 않습니다.
혹시 모를 보증금 미반환을 위해 전세보증보험 및 권리관계 파악, 특약사항은 필수로 알고 계셔야 합니다.
1. 계약 전 확인할 사항
1) 등기부등본 확인을 통한 깡통전세 피하기
주변 비슷한 인근 전세 가격, 매매가를 꼭 확인하셔야 합니다.
최근 들어 깡통전세라는 단어 많이들 들어 보셨을 텐데, 깡통전세란 집 담보대출과 전세금을 합친 금액이 매매 가격을 웃도는 형태입니다.
집주인은 자기 자본을 투자하지 않고 빚만 가득한 형태라고 보시면 됩니다. 통상적으로 주택담보대출과 전세금을 합한 금액이 매매가의 70% 이상일 경우 깡통전세라고 불립니다.
또한 전세가율을 확인해야 하며 전세가율은 전세 가격÷매물 가격입니다. 시대에 따라 역전세(전세가 매매보다 높은 경우)가 발생한 적이 있지만 시세 대비 전세가율이 높은 매물은 계약하지 않는 것이 좋습니다. 국내 평균 전세가율은 63%입니다.
보통 신규 빌라의 경우 매매가를 알아보기 어려우니 등기부등본 을구를 확인하였을 때 많은 대출이 있을 시 계약을 피하시는 게 좋습니다. 또한 등기부등본을 통해 계약자(임대인)와 소유자가 같은지 확인하셔야 합니다.
임대인이 법인인 전세계약도 되도록 피하는 것이 좋습니다. 매물의 권리관계가 아무리 좋아 보여도 법인 회사가 파산 시 직원들 월급과 퇴직금이 선순위로 변제받게 됩니다. 최근 법인의 부동산 계약 사기가 많기 때문에 법인이면 계약을 피하시는 걸 추천드립니다.
부동산 계약 시 공인중개사는 중개대상물 확인 설명을 하긴 하지만 직업상 계약 체결이 되어야 수익이 발생하는 구조입니다. 좋지 않은 매물이라도 설명한 다음 사고 난 책임은 계약자 본인에게 있기 때문에 등기부등본을 유심히 봐야 합니다.
세입자의 법적 대항력은 전입신고, 확정일자를 받은 다음날 발생합니다. 확정일자 다음날 이전의 근저당, 전세권 등은 확정일자 다음날보다 앞서 대항력을 갖추었기 때문에 선순위 확인을 하셔야 합니다.
선순위가 중요한 것은 해당 부동산이 경매에 넘어갈 경우 순위별로 금액을 지급합니다. 빚이 없는 부동산의 경우 을구에 아무것도 적혀있지 않습니다. 빚을 상환한 경우 취소선으로 표시됩니다.
[예시 1] 시세 2억의 부동산을 2023년 1월 15일 5천만 원 원룸 전세 계약을 할 경우
-등기부등본 을구-
1. 전세권 (김을동 오천 만 원) 2022년 3월 14일
2. 근저당 (저축은행 일억 원) 2023년 1월 15일
시세 2억 원에 채권이 75%이며 1억 5천만 원입니다. 매물 시설이 아무리 좋아도 전세를 들어가기엔 무리가 있는 매물입니다.
심지어 2023년 1월 15일 전세계약을 한 후 전입신고 및 확정일자를 받더라도 그 다음날인 16일 날 대항력이 생깁니다. 2순위인 근저당 보다도 후순위기 때문에 위험한 매물이라고 볼 수 있습니다.
[예시 2] 시세 2억의 부동산을 2023년 1월 15일 5천만 원 원룸 전세 계약을 할 경우
-등기부등본 을구-
1. 전세권 (김을동 이천 만 원) 2022년 3월 14일2. 근저당 (저축은행 일억 원) 2023년 1월 15일시세 2억 원에 채권이 10%이며 2천만 원입니다. [예시 1] 보단 안전한 매물이며 2번은 저축은행 일억 원이라는 빚을 상환하였기 때문에 없는 것이라 봅니다.
본인의 5천만 원의 전세권이 [예시 2] 2순위에 들어가도 시세 대비 안전구간이라고 볼 수 있습니다.
2) 주택임대차 표준계약서 사용
주택임대차 표준계약서 사용은 의무가 아니지만 대게 공인중개사는 주택임대차 표준계약서를 사용합니다. 다만, 전세사기 시 부동산업자는 같은 편이라고 봐도 무방하기 때문에 주택임대차 표준계약서로 계약해 달라고 말하면 사용하지 않을 이유가 없습니다.
주택임대차 표준계약서는 대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내하기 때문에 임차인은 보증금 보호를 위한 정보를 제공받게 됩니다.
주택임대차 표준계약서로 계약한다고 요구해야 합니다.
3) 특약사항 넣기
대항력이란 자신의 권리를 법적으로 주장할 수 있는 것을 뜻하며 확정일자는 후순위보다 받을 수 있는 날짜를 확정시키는 것입니다.
임차인은 계약 후 전입신고 및 확정일자를 부여받아도 대항력은 그 다음날에 발생합니다. 전세사기는 작정하고 저지르기 때문에 부동산 계약일과 동일한 날 융자를 받아 임차인을 후순위로 만듭니다. 융자 등 담보권은 실행 당일날 대항력이 발생하기 때문입니다.
이런 눈에 보이는 사기를 미연에 방지하기 위해 임대차 계약서를 작성할 때 특약사항으로 임차인이 전입신고 및 확정일자 다음날까지(대항력을 갖추기 전) 융자 등 담보권을 설정할 수 없다고 작성해야 합니다.
[임대차 계약서 특약사항 작성 예시]
- 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며 근저당을 포함해 다른 대출 및 융자 설정은 하지 않는다. 이를 이행하지 않을 경우 임대인은 임차인에게 손해배상 배액을 배상하고 계약을 해지하기로 한다.
- 임대인 및 임대물건에 의해 전세반환보증보험 가입이 불가능한 경우 계약금의 배액을 배상하고 이 계약은 무효로 한다.
- 임대인은 계약기간 중 매매 또는 담보를 제공하는 경우, 미리 임차인에게 통보하기로 한다.
이러한 특약사항은 임대인에게 아무런 피해가 가지 않기 때문에 거절한다면 의심할 필요가 있습니다.
4) 임대인의 세금 체납여부 확인
미납된 세금은 임차인의 보증금보다 우선변제됩니다. 을구에 아무런 내용이 없다 한들 미납된 세금을 확인하면 전세 사고 시 변제받을 수 있는 금액을 확인할 수 있습니다.세금 체납여부는 임대인의 동의가 필요하므로 공인중개사를 통해 납세증명서를 확인해보고 싶다고 이야기해야 합니다.2023년 부동산 정책 변경으로 인해 임대인의 동의 없이 임차인은 임대인의 세금 체납여부를 확인할 수 있게 되었습니다. 좋은 정책이 생겨난 거 같아 매우 기쁘네요. (2023. 1. 11 수정)
국세 납입 증명서는 세무서에서 발급 가능하며 지방세 납입 증명서는 주민센터에서 발급 가능합니다. 임대인이 직접 발급을 한다면 홈텍스에서 온라인으로 즉시 확인 가능합니다.
얼마 전 '빌라왕'이라는 사람이 빌라와 오피스텔 1139채 소유한 채 사망하였습니다. 사실관계 조사 후 62억의 체납사실이 확인되어 많은 부동산이 압류되었습니다. 이러한 상황에 놓이면 세입자들은 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 다분합니다.
등기부등본이 깔끔하더라도 세금 체납여부를 확인하면 보다 안전한 계약을 할 수 있습니다.
2. 계약 후 확인할 사항
1) 임대차신고 (전입신고 및 확정일자)
임대차3법 통과로 인해 계약을 체결한 후 30일 이내에 직접 임대차 신고를 해야 합니다. 직접 지자체를 방문하지 않고 거래관리시스템을 통하여 신고가 가능하지만 회원가입 공동인증서 등 절차가 어렵습니다.
대리인 신고도 가능하지만 위임장과 임대차계약서, 본인과 위임인의 신분증을 필요로 합니다.
실제로 계약을 하게 되면 대부분 임차인이 확정일자 및 전입신고하기 위해 지자체(동사무소, 행정복지센터) 방문 시 신고하는 경우가 대부분입니다. 전입신고 및 확정일자를 신고 시 자동으로 임대차 신고를 하게 됩니다.
대항력은 신고 후 다음날 발생하니 가급적이면 계약 당일날 직접 지자체에 방문하여 전입신고 및 확정일자를 받기를 추천이 아닌 강요합니다.
임대차 신고는 보증금이 6000만 원 이상 또는 월세(월차임)가 30만 원 이상인 경우 신고대상입니다. 대부분의 월세나 전세시세가 기준 이상이며 우선변제권, 대항력을 갖추기 위해 꼭 신고하시길 바랍니다.
2) 전세 보증보험 가입
전세 보증보험이란 임대인(집주인)으로부터 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 경우 보증기관에서 책임을 지어 임차인(세입자)에게 보증금을 돌려주는 상품으로 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험에서 가입할 수 있습니다.
경매·공매를 제외한 거래(매매, 증여 등)를 통해 임대인이 변경될 때 새로운 임대인이 해당 매물 관련 권리를 모두 승계하기 때문에 권리에는 문제가 없습니다.
하지만 임대인이 바뀌기 전 보증보험에 가입하셨을 경우, 임대인 변경 신청을 하여 보증서를 재발급받아야 합니다.
① 전세 보증보험 가입 조건
- 등기사항 전부 증명서(등기부등본) 상 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정등기 등 권리상 제한이 없어야 합니다.
② 전세 보증보험 가입 기간
- 전입 신고 및 확정일자를 부여받은 날 이후부터 전세 계약기간이 절반 이상 남았을 때 가능합니다.
다만, 갱신을 통한 전세 계약은 기존 전세 계약기간이 만료되기 1 개월 전부터 갱신 전세 계약기간이 절반 이상 지나기 전까지 1년 이상 남아있을 시 가능합니다.
③ 전세 보증보험 필요 서류
- 주민등록등본
- 신분증
- 전세계약서 (확정일자)
- 보증금 이체 내역 확인서
- 전입세대 열람 내역서
- 등기부등본
- 건축물대장 (아파트는 제외)
④ 전세 보증보험 보증금 반환 청구 시기 및 보증금 반환 청구 방법
- 임대차 계약 해지를 하거나 종료 후 1개월이 지나도록 임차보증금을 받지 못하거나 경매·공매 종료 후에 임차보증금을 배당받지 못했을 때 청구할 수 있습니다.
- 임차권 등기 명령을 신청 접수합니다. (경매·공매로 임차권이 소멸된 경우는 제외합니다.)
- 임차 보증 반환채권을 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험에게 양도 또는 전세, 근저당권을 이전합니다.
⑤ HUG, HF, SGI 비교
첫 번째, HUG(주택도시 보증공사)로 가장 많이 사용합니다. 금융기간을 방문하지 않아도 모바일을 통해 24시간 언제든 비대면 가입이 가능하며 서류 제출도 가능합니다. 비대면 가입 시 3% 할인, 네이버로 결제 시 네이버 포인트도 최대 3만 원까지 적립 가능합니다.
HUG 상품명은 전세보증금 반환보증입니다. 수도권은 7억 원 이하 그 외 지역은 5억 원 이하 보증금 한도를 보장하며 (주택 가격 - 본인보다 선순위 채권)으로 계산하며 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 다가구주택, 주거용 오피스텔, 노인복지주택을 대상으로 합니다.
HUG 보증요율은 9000만 원 이하 연 0.115 ~ 0.154%
9000만 원 이상 연 0.122% ~ 0.154%입니다.
국민은행, IBK기업은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행, KEB하나은행, 경남은행, 광주은행, 수협, 네이버를 통해 가입 가능합니다.
두 번째, HF(한국 주택금융공사)입니다. 상품명은 전세지킴보증으로 수도권 7억 원 이하 그 외 지역 5억 원 이하 보증금 한도를 보장하며 (주택 가격 - 본인보다 선순위 채권)으로 계산합니다.
보증대상은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 다가구주택, 주거용 오피스텔, 노인복지주택 + 도시형 생활주택입니다.
HF 보증요율은 기준 보증요율 연 0.04%
보증료율 우대 대상은 연 0.02%입니다.
국민은행, IBK기업은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행, KEB하나은행, 경남은행, 수협, 부산은행을 통해 가입 가능합니다.
금융기관 방문 제출이 필수이며 전세 지킴 보증신청서 및 확약서를 방문해서 작성해야 합니다.
세 번째, SGI(서울보증보험)입니다.
상품명은 전세금 보장신용보험, 임대주택보증보험으로 아파트는 한도가 없으며 그 외 부동산은 10억 원까지 보증금 한도를 보장합니다. (주택 가격 - 본인보다 선순위 채권)으로 계산합니다.
보증대상은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 다가구주택, 주거용 오피스텔, 노인복지주택 + 도시형 생활주택입니다.
SGI 보증요율은 아파트 연 0.192%
기타 주택 연 0.218%
법인 0.240% ~ 0.273%입니다.
서울보증보험 영업지점에서 신청 가능하며 보험계약 인수 질문서, 채권양도약정서 등 방문해서 서류들을 작성해야 합니다.
이상 전세사기 방지에 관해 자세히 알아보았습니다. 전월세의 경우 사회초년생, 서민들이 주로 이용하기 때문에 보증금 사기를 당하면 경제적 타격이 상당합니다.
사기 치는 사람들은 벌을 받아야 마땅하지만 작정한 사기꾼들은 사기치는 수법이 점점 지능화되고 있으며 임차인조차 사기당한 사실을 알지 못하는 경우가 많습니다. 법의 허점을 이용한 전세사기 관련 뉴스도 자주 접하고 있습니다.
임차인 모두 기본 계약법에 대해 알고 있다면 전세사기, 부동산 계약 시 사기를 어느 정도 미연에 방지할 수 있습니다.
저의 글이 모두에게 도움이 됐으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.
이꼬마 배상
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